¿QUÉ ES UNA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS?

COMUNIDAD DE PROPIETARIOS - INMUEBLES VALENCIA

¿QUÉ ES UNA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS?

Al margen, de lo que establece el artículo 396 del Código Civil, y la Ley de Propiedad Horizontal 49/1960 de 21 de julio, y sus posteriores variaciones, vamos a intentar una definición que pudiera encajar dentro de los términos de legalidad, pero más asequible a la comprensión general:

“es la asociación obligada y forzosa de  propietarios de una finca, en la que no sería posible el uso y disfrute de la misma, sin compartir parte de esa propiedad, que además resulta indivisible”

 

Esto se puede comprender fácilmente, el propietario de una vivienda en un edificio de varias plantas de pisos, no podría acceder a la misma, si no existiese una escalera, ascensor u otro tipo de acceso. Este acceso es propiedad del dueño de la vivienda que decimos, pero la posesión de el mismo,  no puede ser tomada por él en exclusiva, sino que está obligado a compartir esa propiedad con  cada propietario, pero dicha propiedad no es exclusiva de cada uno, sino que lo es en “ASOCIACIÓN OBLIGADA” con el resto sus vecinos, y es “INDIVISIBLE”, porque la propiedad del acceso, no se puede repartir, de forma que cada uno tome la posesión de su parte, porque impediría el uso del resto.

¿Qué son los elementos comunes? 

Volvemos a intentar una definición, que nos permita resumir el todo, ya que hay y son muchos los elementos comunes, que además, a veces, puede existir propietarios que ni siquiera puedan utilizarlos:

“es aquella parte de propiedad, en asociación obligada y forzosa con otros propietarios, que forma parte del edificio de forma inseparable e indivisible, y que constituye un derecho inalienable e irrenunciable de cada uno de los propietarios, lo utilice o no, tenga acceso o no a dicho elemento, siendo obligación su mantenimiento y conservación de todos los que tuvieren propiedad en el edificio”.

 

Si volvemos al caso del acceso, del ejemplo anterior, y tomamos como ejemplo el ascensor, todos los propietarios del edificio, estarían obligados a abonar las reparaciones y mantenimientos del mismo, incluso los del piso bajo, que no necesitarán usarlo.

¿Cuáles son los elementos comunes?

Vamos a intentar definirlos como:

“aquellos elementos que aún siendo ornamentales, o el uso de los mismos no sea posible para todos los propietarios, incluso si el uso está asignado de uso exclusivo a alguno de ellos, pero forman parte del edificio en asociación forzosa e irrenunciable, deben ser reparados por todos los propietarios del edificio”

 

Pongamos por ejemplo un patio de luces, elemento común que es causa y origen de multitud de controversias, incluso judiciales, y que en la escritura de DIVISIÓN HORIZONTAL,  se asigna su uso exclusivo a un propietario. Lo lógico, se puede pensar, es que ese propietario realice todas las reparaciones que sean necesarias en dicho patio. Sin embargo, no es así, vamos a intentar comprender por qué.

Las edificaciones, y en especial las viviendas –otra cosa son los locales, trasteros y plazas de garajes- deben cumplir una serie de normas para que las viviendas sean habitables, una de ellas es que tengan posibilidad de ventilación y entrada de luz natural. Cuando se construye, a veces es necesario dejar un hueco de determinadas dimensiones, para que algunas habitaciones tengan ventanas, por donde entre la luz y se permita ventilar, y ese hueco termina, generalmente, en lo que se suele llamar patio de luces, al que los pisos bajos tienen acceso, mediante una puerta, y en algunos casos, mediante ventanas (si bien es cierto que en otras ocasiones, el acceso al patio de luces está en el hueco de escalera, en cuyo caso, el uso del patio no está asignado a nadie en particular, y por tanto el cuidado y mantenimiento es de toda la comunidad, pero este no es el caso que queremos tratar), por lo que se le permite el uso del patio, pero también la obligación de limpiarlo y mantenerlo, y en el caso de que se provoquen daños a la comunidad por falta de este mantenimiento, debe ser este propietario quien deba responder de los daños. Pero si el problema se debiera a los elementos constructivos, como por ejemplo, que se deteriore la manta asfáltica o de impermeabilización, por el paso del tiempo, o se produzcan grietas por dilataciones del edificio, los gastos de estas reparaciones y los daños que se hayan provocado, le corresponderán a la comunidad de propietarios, porque el patio forma parte de esa zona indivisible e irrenunciable del todo del edificio.

¿Cómo se debe administrar una comunidad de propietarios? 

Intentemos una definición de administrar al mundo de las comunidades:

“Todos los comuneros (asociados forzosos), deben mantener el edificio en las mejores condiciones posibles, proveyendo de fondos económicos para ello, por lo que se debe realizar el reparto de las contribuciones económicas en función de la parte que le corresponde en propiedad indivisible (coeficiente) con el resto de los propietarios, respetando las normas internas y/o estatutos, teniendo derecho a opinar y/o votar sobre las mismas y la obligación de aceptarlas y cumplirlas, una vez han sido aprobadas por las mayorías legales y necesarias, para eso se constituyen unos órganos de control y administración (Junta Directiva), que velará por todo ello, debiendo esta Junta Directiva, cumplir con todas las normativas que obliguen a las comunidades de propietarios a través de la publicación de leyes por las administraciones públicas. Dichos órganos podrán ser responsables de los incumplimientos de la legalidad, junto con el resto de los comuneros”

 

Es decir, las comunidades de propietarios, están obligadas a administrarse, aunque esta obligación no esté definida tenga carácter legal o normativo, que lo tienen, sino porque es necesario el orden económico y normativo, para el mejor estado del edificio.

Hay que tener en cuenta que la ley de Propiedad Horizontal, no establece obligaciones de contabilidad en las comunidades de propietarios, es decir, las cuentas se pueden llevar de cualquier manera, siempre que quien las lleve las explique en las reuniones anuales (Junta Ordinaria), y los propietarios las comprendan. El problema de no llevarlas de acuerdo a la teoría contable, es que conciliar las mismas, o saber exactamente cuál es la deuda de un propietario, resulta un problema si se debe ir al juzgado, ya que la Comunidad de Propietarios, en las demandas judiciales de morosos, debe indicar con exactitud, los meses que debe cuales son estos meses y de qué año, por lo que es recomendable llevar una contabilidad cuasi de empresa, y aplicar el criterio del devengo y no el de caja, ya que el anterior permite tener conocimiento de la situación económica de la comunidad, al contabilizarse las facturas no pagadas y las cuotas no cobradas.

Los acuerdos deben registrarse en el libro de actas, que debe estar sellado por el REGISTROS DE LA PROPIEDAD (anteriormente se hacía en los juzgados, lo que ha generado, y genera, muchos problemas al haber se legalizado libro de comunidades que no son tales), y estos acuerdos deben publicarse entre los comuneros, y solamente a los comuneros, debe evitarse poner en los tablones de anuncios de las comunidades los actas, estados de cuentas y datos de propietarios, salvo los que están permitidos por la Ley, ya que ello supone una vulneración de la protección de datos e invasión de la intimidad, en las actas se refleja el nombre de los propietarios y de la propiedad, así como su coeficiente de participación, esto, expuesto en un tablón de anuncios, que nadie sabe quién puede leerlo, bajo nuestro criterio, es absolutamente ilícito.

A la hora de aprobar las distintas propuestas, se debe tener en cuenta el coeficiente de cada vivienda, saber que un propietario con varias propiedades, es únicamente un voto con un coeficiente mayor, y que quienes votan, deben estar al corriente de pago con la comunidad, entre otras cuestiones.

Nuestra recomendación, en cualquier comunidad de propietarios, sea de cuatro o cuatrocientos propietarios, es que se contrate los servicios de un administrador, quien sabrá dirigir los debates, contar los votos, llevar una contabilidad que sea clara y transparente, y velará porque la comunidad cumpla sus obligaciones legales, tales como las declaraciones a Hacienda, la Prevención de Riesgos Laborales, las nuevas normativas sobre Protección contra incendios, las obligaciones con las puertas de garajes y automáticas, y esto afecta por igual a todas las comunidades de propietarios, independientemente del número de propiedades o propietarios que la compongan.

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